Накануне в Управлении Росреестра по Республике Башкортостан при поддержке «Независимой Уральской газеты» состоялась горячая линия, в рамках которой граждане задавали вопросы, связанные с оформлением жилых и садовых домов, а также земельных участков.
Предлагаем вашему вниманию вопросы, которые звучали чаще других. На вопросы отвечали начальник отдела государственной регистрации недвижимости №1 Управления Росреестра по РБ Сергей Полин и заместитель начальника отдела обработки документов и учетных действий №1 Филиала Кадастровой палаты по РБ Рашит Якупов.
У меня есть документы о предоставлении земельного участка, но я его еще не зарегистрировал. Говорят, что если до 1 марта не успел зарегистрировать, то нужно будет выкупать. Так ли это?
С.П.: Завершение так называемой приватизации садовых земельных участков 1 марта 2022 года нельзя путать с дачной амнистией.
Дачная амнистия – это упрощенный порядок регистрации права собственности, в том числе на садовые земельные участки, когда у гражданина имеются документы, свидетельствующие о предоставлении ему земельного участка до 30 октября 2001 года. Например, государственный акт, постановление или решение органа власти или муниципалитета о выделении этого земельного участка и т.д.
Если у гражданина нет никаких документов, подтверждающих предоставление или приобретение земельного участка, то в таком случае ему придется признавать право собственности на участок в судебном порядке.
Если у землепользователя необходимые документы в наличии, он может зарегистрировать право собственности, обратившись в любой офис МФЦ «Мои документы», заполнив заявление о госрегистрации права и оплатив госпошлину в размере 350 рублей. В этом случае срок преставления таких документов для осуществления регистрации права собственности не ограничен.
Имею в собственности садовый земельный участок, построил на нем дом, хотел бы его зарегистрировать. Как это сделать?
Р.Я.: Законодательством допускается возможность возведения на садовых земельных участках как садового дома, так и жилого дома. При этом возведенный жилой дом приравнивается к объекту индивидуального жилищного строительства.
Как садовый дом, так и жилой дом, который возведен на садовом земельном участке, должен соответствовать параметрам индивидуального жилого дома. Такие параметры установлены п. 39 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ. Это означает, что объект индивидуального жилищного строительства – отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
Регистрация права собственности на дом будет осуществлять одновременно с его постановкой на кадастровый учет. Это называется «единой процедурой». Для этого необходимо обратиться к кадастровому инженеру для подготовки технического плана, который наряду с заявлением о кадастровом учете и регистрации права собственности на дом заявителем будет представлен в любой офис МФЦ.
Я уже давно зарегистрировал право собственности на садовый домик, нужно ли мне опять проходить процедуру перерегистрации?
Р.Я.: Если вы приобрели свой садовый домик и в установленном законом порядке его зарегистрировали, т.е. сведения об объекте и о зарегистрированном праве внесены в ЕГРН, то, конечно же, повторно право собственности не нужно перерегистрировать.
У меня отсутствуют какие-либо документы на земельный участок, я член садоводческого товарищества и у меня есть только членская книжка, что делать, куда идти?
С.П.: Действительно, граждан, которые имеют на руках членские книжки садоводов и больше никаких документов на земельный участок у них нет – очень много. Для таких граждан был предусмотрен порядок бесплатного получения права собственности на земельные участки, который завершился 1 марта 2022 года. После этой даты оформить право собственности получится только на общих основаниях путем выкупа земельного участка через торги.
Как зарегистрировать право на земельный участок под ИЖС, предоставленный после введения в действие Земельного кодекса РФ?
С.П.: В таком случае участок регистрируется на общих основаниях, а именно: при предоставлении акта соответствующего государственного или муниципального органа о предоставлении участка или гражданско-правового договора о его приобретении. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов. Также определены некоторые случаи продажи земельных участков без торгов: на основании решения органа власти или органа местного самоуправления о предоставлении в собственность участка бесплатно или на основании договора купли-продажи за плату.
Можем ли мы оформить в собственность часть участка, которую мы освоили, но которая по документам не наша?
С.П.: В случае если земельный участок находится в частной собственности гражданина и предназначен для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства или гаражного строительства, то такой земельный участок можно преобразовать путем перераспределения с землями, находящимися в государственной или муниципальной собственности, с целью изменения границ земельного участка (приведения их в соответствие с фактическими границами, увеличение площади земельного участка и т.п.).
Для этого необходимо подготовить схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории (КПТ) и обратиться в орган государственной власти или местного самоуправления за ее утверждением с заявлением о перераспределении земельного участка. В итоге утверждается схема, заключается соглашение о выкупе участка из государственной (муниципальной) собственности. По итогу кадастровый учет будет осуществлен в соответствии со схемой.
Имею участок в садовом товариществе. Спорим с соседями о правильности установления границ между нашими участками участков. Что делать?
Р.Я.: Если имеется спор с соседом, также выявились наложения и расхождения, либо граница была утрачена с течением времени, либо была условна (особенно это характерно для земельных участков, предназначенных для личного подсобного хозяйства), в этом случае решить вопрос о границах можно с помощью услуг кадастрового инженера, который проведет кадастровые работы, процедуру межевания, точно установит координаты и границы участка.
Сведения о кадастровых инженерах размещены в сайте Росреестра. Если нельзя решить вопрос согласительным путем, с привлечением кадастрового инженера, то гражданин вправе обратиться в суд (ст. 64 Земельного кодекса РФ).
Как подать заявку на комплексные кадастровые работы в СНТ? Можно ли сделать их за счет муниципалитета?
Р.Я.: Да, это возможно – необходимо обратиться в администрацию муниципального образования с инициативой проведения комплексных кадастровых работ на территории интересуемого кадастрового квартала. Такие работы проводятся за счет федерального, республиканского или муниципального бюджета, бесплатно для граждан.
С 2021 года инициировать комплексные кадастровые работы разрешили не только местным органам власти, но и частным субъектам (гражданам и организациям), которые имеют объекты недвижимости на соответствующей территории.
Таким образом, теперь садоводы, участники гаражных кооперативов или жители частного сектора могут объединиться и не ждать решения местной администрации, а самостоятельно провести комплексные кадастровые работы в своем населенном пункте. Причем вся организационная работа также ляжет на органы местного самоуправления, а не на инициаторов.
Такое нововведение делает значительно дешевле процедуру межевания земельных участков, а также поспособствует решению всех спорных моментов с соседями, исключив вероятность реестровых ошибок.
Живу в своем доме в селе. Могу ли я его часть оформить как магазин? Нужно ли согласовывать это с соседями?
Р.Я.: Жилищным кодексом РФ допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной или предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права других граждан.
При этом для размещения в жилом помещении магазина возможно при переводе части такого помещения в разряд нежилого. Порядок перевода жилого помещения в нежилое регламентируется также Жилищным кодексом РФ.
Кроме этого, необходимо изменить статус земельного участка, расположенного под частью помещения, которая будет переведена в нежилое, поскольку за нецелевое использование земельного участка в соответствии со статьями КоАП РФ предусмотрена административная ответственность.
На что обратить внимание при разделе земельного участка?
С.П.: Раздел земельного участка возможен при условии соблюдения требований к образуемым земельным участкам, установленных земельным и градостроительным законодательством (например, по размерам образуемый земельный участок должен соответствовать предельным (минимальным и максимальным) размерам). Для столицы правила землепользования и застройки утверждены решением Городского совета ГО г.Уфа №7/4 от 22.08.2008.
Также важно понимать, для чего предназначен земельный участок. К примеру территориальная зона «Зона общественно-делового назначения» не предназначена для размещения на земельных участках индивидуальных жилых домов, таким образом, на этапе образования земельных участков такое заявление будет приостановлено со ссылкой на решение Городского совета ГО г.Уфа №7/4 от 22.08.2008.
Хочу узаконить парковочное место во дворе дома, где живу. Как это сделать? Могу ли я потом установить на нем заграждение, чтобы никто на него не въезжал?
С.П.: По собственному усмотрению ограничивать цепочкой парковочное место – не законно, даже если место «традиционно закрепилось» за каким-то владельцем автомобиля.
По обращению соседей администрация района может потребовать убрать несанкционированную преграду.
Как было сказано ранее, если земельный участок сформирован придомовой территорией и находится в общей собственности жильцов, и жильцы примут решение об установке ограждающей конструкции на общем собрании, то это возможно.
Если придомовая территория не в общей долевой собственности граждан, то это компетенция органа государственной власти, предоставляющего земельные участки (в данном случае в аренду). На сегодняшний день Минземимущество РБ (с 01.01.2021).
